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Lors de l'analyse d'un dossier, la banque va se pencher sur 2 grands critères d'acceptation :

A. Votre capacité à rembourser son crédit,

B.  Les garanties proposées.

A.    Capacité de remboursement

1.   Le rapport charge / revenus

Exprimée en pourcentage, elle représente la différence entre vos charges et vos revenus (actuels et futurs).

Les banques ne calculent malheureusement pas toutes de la même façon le rapport charges/revenus. En effet, elle peuvent ponderer (revenus locatifs, ...) refuser (allocation familiale, congés payés, ...) ou limiter (allocation de chomage, ...) les montants proposés.

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a. Comment est calculée la capacité de remboursement

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Exemples:

2.    Le restant pour vivre

La banque regardera également ce qu’il vous restera pour vivre après déduction de toutes vos dettes.

La aussi, le montant minimum demandé varie en fonction de la banque (entre 700€ et 1100€ généralement).

3.    La stabilité d'emploi

La stabilité de l'emploi influancera principalement le choix de la banque. En effet, de nombreux partenaires refuses des dossiers si certains critères de stabilités ne sont pas présents. Cela passe par la qualité du contrat (indeterminé, déterminé, interim, revenus de remplacement,...) ainsi que sur la durée ...

B.    Les garanties

Sécuriser son paiement est une chose, mais la banque ne s'arrête pas la: le gage proposé est également très important, car si vous vous retrouvez en défaut de paiement la banque n'aura pas d'autres choix que de vendre le bien pour récupérer sa mise....Ce paramètre est appelé quotité.

1. Comment est calculée la quotité ?

Exprimée en porucentage, elle représente la diffèrence entre le montant emprunté et la valeur vénale du bien mis en garantie.

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Exemples :

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Quotité normale (100%)

Si vous achetez un bâtiment 100 000€ et que vous payez les frais de notaire, la banque aura une quotité 100%.
Ce qui veut dire qui si vous ne payez pas et qu’elle doit remettre en vente votre bien sur le marché de l’immobilier, à priori, elle récupérera son investissement.

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Basse quotité (80%)

Si vous achetez un bâtiment 100 000€ et qu’en plus des frais de notaire vous payez 20% supplémentaire, la banque aura une quotité 80%.
Ce qui veut dire qui si vous ne payez pas et qu’elle doit remettre en vente votre bien sur le marché de l’immobilier, elle aura une marge de confort pour récupérer son argent.

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Haute quotité (125%)

Si vous achetez un bâtiment 100 000€ et que vous n’avez pas d’argent pour payer les frais de notaire, la banque aura donc une quotité 125%.
Ce qui veut dire qui si vous ne payez pas et qu’elle doit remettre en vente votre bien sur le marché de l’immobilier, vous lui serez à priori, toujours redevable d'une partie de votre financement.

2.    Comment améliorer la quotité ?

On peut l’améliorer de 2 façons :

En injectant des fonds propres dans l'opération,
En proposant un bien complémentaire à mettre en garantie.

3.    Qu’influence la quotité ?

a.    Le taux

La majorité de banque vous proposera un taux différent en fonction du risque qu’elle devra assumer. En effet, il est normal qu’une banque propose un meilleur taux à quelqu’un qui aura une quotité basse que l’inverse…

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b.    La faisabilité du dossier

Certaines banques ont fait le choix de ne pas être présentent sur certaines « niches » du marché (principalement en "125%").
De plus, la nature du bien acheté peut également limiter le risque souhaité par la banque.

Ex : un immeuble de rapport sera en général limité à une quotité de 80 à 85%.